Круглосуточный телефон: (4812) 408-804
Главная / Новости / Анализ рынка новостроек Смоленска, цены и перспективы

Анализ рынка новостроек Смоленска, цены и перспективы


    В первом полугодии 2014 года сегмент строительства нового жилья можно описать как локомотив всей экономики Смоленщины. Доблестные смоленские застройщики не успевали переписывать прайс-листы на свои квартиры. Продажи квартир выросли в среднем на 40%, а цены на новостройки подорожали в среднем на 7%-10%. Больше всего отличился «Смолстром-сервис», рост - более 15% (Новосельцы). И такой ценовой скачок подстегнул покупателей нести деньги в строительные компании. Но покупательский бум как начался рез-ко, так резко и прекратился. Начиная с мая месяца постепенно покупательский спрос начал падать, а в июле и вовсе остановился. По нашим наблюдениям, многие застройщики летом цены больше не поднимали, да и куда уже выше! Сейчас в Смоленске цены даже выше, чем в Подмосковье! Чтобы подстегнуть спрос на свои квар-тиры, крупные застройщики, такие как «Гражданстрой», на сегодняшний день предлагают интересные для покупателей программы (компенсация процентов по ипотечным кредитам), а застройщик «Витебского Квартала» ООО «Новое пространство» предоставляет скидки для покупателей с привлечением заемных средств банка ВТБ 24 и ко дню города выставляет несколько квартир по сниженной цене. Впрочем, объемы про-даж это не подстегнуло. Причины долго объяснять не будем – об этом итак уже много сказано, главная – не очень хорошее состояние российской экономики.

    Значение стоимости 1 кв. м жилья в новостройках в I-м полугодии 2014 года составило округленно от 32 000 руб. в домах эконом-класса в новых районах Смоленска (Миловидово, Алтуховка) до 80 000 руб. в доме элит-класса по ул. Дохтурова (ЖК «Шоколад»). При этом, в основном, это квартиры с черновой отделкой. В разрезе районов областного центра самым дорогим является Ленинский район и часть Промышленного района, прилегающего к центру города. Преимущественным строительным материалом в городе является кирпич, хотя строятся и панельные жилые дома (в основном Заднепровский район, мкр. Королевка и д.Киселевка), также все чаще встречается строительство монолитных домов (Ленинский р-н, Промышленный р-н, м-н Киселевка), в основном, с индивидуальным отоплением. В зависимости от различных факторов стоимость 1 кв.м. имеет существенные колебания, что подтверждается приведенными цифрами. К таким факторам можно отнести: район расположения, местоположение в районе, его престижность, количество комнат, этаж на котором расположен объект, индивидуальное/центральное отопление, наличие/отсутствие отделки и прочие.

Промышленный район

Основную долю новостроек в Промышленном районе составляют монолитные и кирпичные 10-этажные дома, со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (под магазины, отделения связи, парикмахерские и т.д.), эконом-класса, в основном ул. Попова, Рыленкова. Также расстраивается так называемый район «Соловьиная роща», это кирпичные дома средней этажности с индивидуальным отоплением. Район интенсивно развивается. В основном предлагают-ся 1-, 2-, 3-комнатные квартиры, пл. от 40 до 100 кв. м. Также очень интенсивно развивается микрорайон в д. Киселевка, который расположен за официальной границей города и который ударными темпами застраивается домами частных инвесторов. Такие дома часто продаются по серым схемам (продажа осуществляется долей, а не самих квартир). Также распространение получили сблокированные двухэтажные квартиры, в которых земельный участок находится в общей долевой собственности у всех владельцев квартир, в таком сблокированном доме не более шести квартир. Самые большие осуществляемые проекты комплексной застройки в Промышленном районе ведут ООО «Новое пространство», которое застраивает на своем участке площадью 9,65 га «Витебский Квартал», и ЗАО «Смолстром-сервис» на своем участке площадью 7 га в р-не ул. Шевченко - д. Новосельцы. 

Основными застройщиками в Промышленном районе города являются: ЗАО «Смолстром-сервис» (м-н Новосельцы, м-н Алтуховка ), ООО «Новое пространство» (д. Киселевка «Витебский Квартал»), ООО«Капитель» (ул. Попов), ОАО «Гражданстрой» (ул. Рыленкова) ЗАО Ваш Дом (м-н Соловьиная Роща), ООО «Никольские ворота» (трех и пятиэтажные дома в д.Киселевка), ООО «Контакт» (трех и пятиэтажные дома д. Киселевка). В большинстве случаев предлагаются 1-, 2-комнатные квартиры эконом-класса, площадью от 34 до 114 кв. м с индивидуальным отоплением без внутренней отделки. Предложение 3-комнатных квартир резко уменьшилось, т.к. спрос на них сильно упал. В основном трехкомнатные квартиры предлагаются в доме по ул. Попова («Капитель») и в Соловьиной Роще (ЗАО «Ваш Дом»). Как правило цена 1 квадратного метра в 3-комнатных ниже на 5-10%, чем у однокомнатных квартир.

 Ленинский район

Основную долю новостроек в Ленинском районе составляют кирпичные 10-этажные дома, так называемые «комфорт-класс» и «бизнес-класс», которые в большинстве своем находятся в начальной стадии строительства либо застроены до 3-8 этажей. В основном, комплексное строительство ведется в р-не улиц Матросова-Черняховского с расселением бараков (застройщики ЗАО «Смолстром-сервис», «Мегаполис» «Капитель»), а также Краснинского шоссе и ул. Гарабурды (застройщики «Метрум групп», «Гражданстрой» и «ТомСолСервис»). Также развернуто точечное строительство в р-не улиц Нормандия-Неман, Нахимова, пер. Ново-Чернушенский (застройщики «Консоль», «Вязьмажилстрой», «Гражданстрой»). В Ленинском районе есть три жилых комплекса позиционирующиеся как «бизнес-класс» (подземная гараж-стоянка, огороженная территория), эти дома расположены по улицам Оршанский тупик, 2-я линия Красноармейской Слободы, Нахимсона (застройщики «Гражданстрой», «Гарант Жилье»). 

В большинстве случаев предлагаются 1-, 2-комнатные квартиры повышенной комфортности с индивидуальным газовым отоплением площадью от 39 до 75 кв. м, реже 3-комнатные от 76 от 110 кв.м. В Ленинском районе по нашему прогнозу существенного роста предложений в новостройках не предвидится, т.к. цена за кв.м будет неумолимо повышаться за счет удорожания расселения в р-не ул. Черняховского, а также дороговизны подвода коммуникаций в р-н Краснинского шоссе. 

Заднепровский район

В Заднепровском р-не среди новостроек преобладают 10-этажные панельные дома как с центральным, так и индивидуальным отоплением без чистовой отделки с квартирами «эконом-класс». В основном это м-н Королевка, застройщик ООО «Гарант-Жилье». Есть небольшая точечная застройка по ул. Лавочкина (ЗАО «Смолстром-сервис») В большинстве своем представлены 1-2-комн. квартиры от 39 до 63 кв.м, есть небольшой объем и «трешек» до 80 кв.м. Заднепровский район не самый популярный у смолян, поэтому в этом районе и самые доступные цены на новостройки. Основными игроками в этом районе являются ООО «Гарант-жилье» с застройкой м-на Королевка, цена от 38000 руб. за 1 кв.м. По нашим прогнозам, объем строительства в этом районе существенно упадет в 2015 г., т.к. практически не осталось свободных участков для строительства. 

Смоленский район

До 2010 года смоленские застройщики всерьез не интересовались удаленными районами города, т.к. запас участков был значительным и уладить решение по точечной застройке было дешевле, нежели рисковать застраивать «турлы». Но «увы», с 2009 года вступил в силу новый градостроительный план города и за-стройщикам стало неподъемно решать вопрос с точечной застройкой, поэтому, чтобы остаться на плаву, с 2010 года многие стали обращать внимание на Смоленский район. Первые дома появились в р-не д. Киселевки, т.к. близость подвода центральных коммуникаций давала возможность держать низкую цену на квартиры. Но сети не резиновые и в последнее время стоимость квартир плавно догнала цену квартир в городской черте. Одним из самых популярных направлений у покупателей, для которых цена имеет решающее значение это с.Печерск (застройщики «СтройБизнес», «Фирма Подряд»). За последнее время там было построено 8 десятиэтажных жилых домов и закладывается еще 10.

Также в Смоленском районе активно застройка ведется в р-не д. Быльники (застройщик «Гражданстрой»), запланировано пятнадцать трехэтажных 48 квартирных домов). 

В общем, в будущем мы видим до-вольно неплохую картину для покупа-телей новостроек: выбор огромный, а цена приемлемая и не должна расти, т.к. спрос сегодня намного меньше, чем предложений на рынке.

Руководитель аналитической службы компании «Магазин квартир» С.Я. Горохов


Больше полезной информации о недвижимости ► vk.com/magkvartir67